16 декабря в эфире М2 ТВ состоялась итоговая ежегодная онлайн-конференция аналитической платформы bnMAP.pro. В этом году платформа презентовала подробный отчет о состоянии рынка новостроек* сразу двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга.
Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro:
– Одним из основных различий на рынках двух крупнейших городов страны является динамика сделок с физическими лицами. Объем лотов в сделках в границах Москвы вырос на 1,63%% по итогам 11 месяцев 2020 года, по сравнению с аналогичным периодом 2019. При этом в старых границах г. Москвы зафиксирован рост сделок на 7%, а в присоединенных территориях НАО и ТАО г. Москвы, напротив, снижение на 10,5%. В Санкт-Петербурге снижение по числу лотов в сделках составило 17,8%, а в Ленинградской области – 37,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
– Значительный объем регистраций договоров в ноябре 2020 года в Санкт-Петербурге был связан с особенностью работы Росреестра: только около 10% ДДУ, зарегистрированных в ноябре 2020, оказались подписанными в этом же месяце, основную же массу регистраций составили договоры предыдущих периодов. Зафиксировано, что пик заключений договоров произошел в июле 2020, затем динамика заключения сделок снижалась.
– Расчетное ценообразование в сегменте новостроек выросло в обоих регионах: цена 1 кв. метра в сделках старой Москвы увеличилась на 16,7%, в сделках Петербурга – на 11,6%. В Подмосковье метр жилья в сделке подорожал на 12%, в Ленинградской области – почти на 7%.
– За счет роста ценообразования девелоперы в обоих мегаполисах сумели нарастить выручку. Однако лишь в старой Москве суммарный бюджет сделок вырос более чем на 26% (оценка – до 648 млрд руб.). В Санкт-Петербурге рост более скромный – всего 2,2% (оценка – 265 млрд руб.). Почти нивелировали отставание от прошлого года девелоперы Подмосковья: суммарный оценочный бюджет сделок достиг 227,6 млрд руб., что лишь на 1,6% ниже аналогичного периода 2019 года. В Ленинградской области оценочная сумма контрактов снизилась почти на треть, чем за 2019 год и составила – 33 млрд руб.
– В Санкт-Петербурге и Ленобласти основной спрос сосредоточен на квартирах площадью 24-27 кв. метров и 33-39 кв. м. В экспозиции такого предложения очень много, и логично, что оно активно перетекает в сделки, в том числе благодаря и более доступному бюджету покупки – основной объем сделок приходится на квартиры стоимостью до 6 млн руб. В Ленобласти покупатель также ориентируется в среднем на бюджет покупки до 4 млн руб., и это колоссальная разница с рынком Московского региона.
– Во всех агломерациях квартиры и апартаменты активно реализуются на начальных этапах строительства: свыше 11% лотов приобретают в домах, где строительство еще не начато, более 22% – на начальном этапе стройки, то есть суммарно почти треть сделок приходится на корпуса, где еще не возведен 3-й этаж. В Москве, для сравнения, доля таких покупок – 9,5% и 24% соответственно.
– Доля ипотеки в СПб резко выросла в мае, а к концу года составила почти 72%, в Ленобласти достигла 77%. В Московской агломерации доля сделок с привлечением ипотеки в сделках также поступательно увеличивалась к концу года – в Московской области до 74%, в Москве до 64%.
– По сроку обременения в сделках Москва и СПб похожи: наибольшее число кредитов заключается на 20, 14 и 10 лет. При этом средний срок обременения увеличился: ипотеку стали оформлять на более долгий срок (в Москве на 18,9 года, в СПб на 17,7 года). Почему важно наблюдать за этим? Покупатель, который берет ипотеку на длительный срок, имеет меньше шансов вернутся на рынок в ближайшие 10-14-20 лет, пока не погасит действующий кредит.
– Есть некоторое сходство рынка новостроек Москвы и Петербурга в том, как распределяются доли рынка среди девелоперов. В обеих столицах есть лидер, занимающий долю более чем в 20%: в Москве это ГК ПИК, в Петербурге – Setl Group.
– Отдельного наблюдения заслуживает объем нереализованных остатков в проектах на этапе строительства – это показывает скрытые запасы предложения, скорость его рыночного поглощения и потенциальное влияние на корректировку условий ценообразования. В Санкт-Петербурге текущие объемы можно реализовать за 1,5 года, в Ленобласти – примерно за 2 года. В Москве и Подмосковье, несмотря на более высокие цены, темпы продаж позволят реализовать запасы за 1 год и 3-4 месяца.
Заказать демо-доступ в аналитическую платформу bnMAP: http://bnmap/pro
*Отчеты bnmap.pro всегда строятся на основании динамики подписания договоров (а не их регистрации) для достоверного анализа динамики сделок и минимизации статистических выбросов, связанных с регистрацией договоров.
О системе bnMAP.pro
bnmap.pro – уникальная IT-система для мониторинга и анализа рынка новостроек. Пользователь может мгновенно переключаться между тремя инструментами: геоинформационной системой, каталогом корпусов и проектов и автоматической аналитикой рынка. В системе предусмотрен экспресс-анализ локального и глобального рынка, конкурентной среды проекта, ретроспективных данных по каждому корпусу. Система организована таким образом, что пользователь может моментально получать доступ как к сводным данным, так и первоисточнику – скачивать прайс-листы, каталог и объем зарегистрированных сделок в формате excel. Реализована возможность индивидуальной настройки системы под задачи каждого пользователя. Платформа работает в следующих регионах: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Казань и Республика Татарстан, Уфа и Республика Башкортостан, Нижний Новгород, Рязань, Волгоград, Самара, Ульяновск, Республика Крым.